재건축 아파트는 개발 이익(용적률 상승)의 사유화라는 엄청난 특혜를 얻을 수 있어서 굉장히 선호되는 투자 대상이었습니다.
특히 저금리 상황에서는 돈을 묻어두는 데에 비용이 별로 들지 않으므로,금리상승기에재건축아파트가더많이내리는이유클리앙 오랜 시간 동안 묻어두면 큰 이익을 얻을 수 있는 재건축 아파트가 아주 매력적이었죠.
그런데 금리가 올라가면 더이상 매력적인 투자처가 될 수 없습니다. 돈을 "묻어두는" 데 비용이 크게 올라가기 때문입니다.
오래된 재건축 아파트의 경우 사용가치(임대수익)는 집값에 비해 미미하므로 무시하면, 재건축 아파트의 가치는 다음과 같은 수식으로 모델링할 수 있습니다.
현재가치 = (신축가치 - 비용) / (1+금리) ^ 사업기간
여기에서 비용은 건축비용, 재건축 조합 운영비용, 재초환 부담금 등을 합한 금액입니다.
금리는 재건축 아파트가 아닌 다른 곳에 투자했을 때의 기대수익률입니다.
즉 미래 완공 시점에 (신축가치-비용) 만큼의 가치를 가지는데, 그것을 금리와 사업기간을 고려해서 역산한 것이 현재 가치입니다.
이 식을 보면 재건축 아파트 가치 변동은 신축의 가치 변동 외에 금리와 사업기간의 영향도 받게 됨을 알 수 있습니다.
금리가 낮을 때는 이 부분의 영향이 크지 않지만, 금리가 높아지면 상당히 큰 영향을 발휘하게 됩니다.
예를 하나 들어보겠습니다. 강남에서 5년 후에 30평대로 재건축 예상되는 아파트의 현재 가치는 신축 후 가격 30억, 금리 연 3%, 총비용 7억 정도로 가정할 때 현재 19.8억으로 평가됩니다. (아래 표에서 첫번째 행)
그런데 최근 금리 인상과 (신축) 가격 하락으로 인해 금리가 6%로 오르고 신축 가격이 20억이라고 하면 현재 가치는 11.2억이 됩니다. 재초환 부담금이 적어질 것을 예상해서 비용을 2억 줄였는데도 그렇습니다.
즉 신축 가격은 현재 대비 66.7%인데 재건축 아파트 가치는 56.5%로 평가되므로 재건축 아파트 가격이 더 많이 하락함을 알 수 있습니다. (두번째 행)
위의 계산은 사업 기간은 변동이 없다고 가정한 것인데, 실제로는 재건축 사업성이 떨어지면 반대하는 사람들이 많아지고, 사업 기간도 길어질 가능성이 큽니다. 사업 기간이 10년으로 연장되고, 금리가 다시 내려서 연평균 5%로 가정하면 현재 가치는 9.2억이 됩니다. 반토막도 안되네요. (세번째 행)
| 1+금리 | 사업기간 | 신축가격 | 부담금, 비용 | 현재가치 | 비율 |
| 1.03 | 5 | 30 | 7 | 19.8 | 1 |
| 1.06 | 5 | 20 | 5 | 11.2 | 0.565 |
| 1.05 | 10 | 20 | 5 | 9.2 | 0.464 |
은마아파트, 잠실주공5단지 등의 재건축 아파트 가격이 급락하는 이유입니다. 재건축 아파트는 실거주보다 투자목적으로 보유한 사람들이 많아서 실거주용 신축 아파트보다 가격 변동이 더 빠르게 나타나기도 하지만, 근본적으로 가치가 더 많이 하락합니다.