한국의 부동산은 전세와 재건축때문에 일본의 부동산과는 차이점이 있습니다만,일본의상황에서어설프게전망해보는한국의부동산클리앙 대세는 비슷한 부분이 있는 것 같아서 적어봅니다.
(일본은 용적율변경이 거의 없기 때문에 재건축은 거의 불가능하다고 합니다. 이건 한국도 비슷한 상황이 될겁니다)
일본의 수도권 부동산은 가격이 많이 상승했습니다. 23구내의 70평방미터 맨션(아파트)의 평균가격이 1억엔을 넘었다고 하죠.
10년정도 전에는 5-6천이였나 그럴겁니다. 그래서 일반 샐러리맨이 23구내 맨션을 구매하는 것은 불가능해졌다...라고 되고 동경에 근접한 카나가와, 사이타마, 치바쪽 가격도 덩달아 올라가게 됩니다.
이 상승이 언제까지 될진 모르지만 곧 한계가 올거라 얘기하고 있습니다. 23구내 부동산 가격상승의 이유는 여러 비용의 증가도 크지만 외국인의 영향도 크다고 하거든요. 그래서인지 대부분 타워맨션같은 고급맨션은 안내가 영어로 된 곳도 많습니다.
참고로 일본의 경우 주택론 최대치를 연봉의 7~8배정도로 보는데(안정권은 4-5배?), 가계수입이 년간 1000만엔이 되어도 구매하기 쉽지않다는거죠. 그래서 수도권에서 거주하려면 맞벌이가 거의 필수가 되어 가고 있는 실정입니다.(거주를 위한 주택론 이율은 0.5%정도입니다. 투자용 부동산에는 주택론을 받을수 없기 때문에 이자가 2-3%대로 올라가죠 )
수도권의 부동산 가격이 버블시대를 넘어섰다고 하지요. 그럼 전체를 보면 어떨까요? 버블시대의 토지총액이 2000조엔이였습니다. 그런데 지금은 1000조엔으로 버블기에 비하면 여전히 반토막입니다. 뭔가 앞뒤가 안맞죠? 수도권이 오른만큼 더 많이 내려가는 지역이 있다는 겁니다.
어느 전문가가 말하기를 상위10~15%에 해당하는 부동산은 여전히 상승할 여력이 있지만, 그 이하는 서서히 하락할 것이고, 특히 하위3-40%는 하락이 매우 가속화될수 있다고 합니다. 그리고 지금 상위 10-15%에 해당하는 물건들은 일반인이 구입하기엔 너무 먼 가격이 된 상황이기도 합니다.
이게 인구감소와 더불어 장기적으로 보면 상위 부분은 점점 줄어들게 될테니, 예전과 같이 아파트사면 올라간다라기 보다는 사는 순간부터 감가가 시작된다라고 봐야 하겠죠. 재건축이 없는 이상....이런 시기에 하는 조언들을 보면, 가격이 오를 것 같은 부동산을 구매하는건 매우 힘든일이라, 가격이 덜 떨어질 것 같은 곳을 공략하라고 하더군요.
일본상황이긴 하지만 현재 우리나라에도 적용되는 부분이 있을테니 참고가 되었음 합니다.